Нацбанк проаналізував, як змінилася ситуація на українському ринку нерухомості від початку повномасштабного вторгнення РФ. Про це йдеться в Звіті про фінансову стабільність, червень 2022 року.
Цитата: «Війна в Україні є справжнім викликом для ринку нерухомості: на її початку ринок зупинився – як будівництво, так і продажі. Зараз ситуація поволі відновлюється, але загалом визначається рівнем безпеки в регіоні. Найкращий стан ринку житла – у західних областях України. Заявлені ціни не підкріплені попитом та підігріті переважно очікуваннями продавців. Ринок перебуває в дисбалансі. Під значним ризиком через руйнації та падіння платоспроможності позичальника і портфелі іпотеки в областях, близьких до бойових дій. На ринку комерційної нерухомості ситуація є важкою, і лише для сегменту торговельних площ – контрольованою. Якщо для офісів криза обіцяє бути тривалою, то торгові площі можуть відновитися дещо швидше».
Ціни відображають вищу собівартість, проте не узгоджуються з низьким попитом.
Цитата: «За підсумками першого місяця повномасштабної війни номінальні ціни на первинному ринку столиці майже не змінилися – ринок завмер. Утім, уже в квітні після відведення окупаційних військ від північних областей країни ситуація стабілізувалася. Заявлені ціни на житло зростали в межах 5% на місяць, тобто значно швидше, ніж за нормальних умов. У західних областях у середньому вартість житла на первинному ринку зростала подібними темпами. Забудовники підвищують вартість нового житла, щоб “підігнати” заявлені ціни під очікувану девальвацію гривні, інфляцію та стрімке зростання собівартості будівництва».
На вторинному ринку загалом спостерігається зростання цін в оголошеннях, хоч і дещо хаотичне. У деяких областях заявлені ціни зростають через вищу безпечність та віддаленість від кордонів із Росією: у Львівській області ціни зросли більш як на половину відносно жовтня минулого року, за даними Flatfy. В інших – через значні руйнації та відповідно скорочення пропозиції житла: у Сумській області ціна, пропонована продавцем, зросла більш ніж вдвічі за зазначений період.
Однак більшість заявлених цін на первинному та вторинному ринках відображає скоріше оптимістичні очікування продавців. За дуже низького попиту та мізерної кількості угод реальну вартість квадратних метрів визначити вкрай важко. Ті угоди, що є на ринку, можуть укладатися зі значними знижками. Рівень знижок залежить від потреби продавця у ліквідності. Тож нинішні ціни не відображають стан ринку, йому ще слід віднайти рівновагу.
Далі на динаміку цін на житло впливатимуть одночасно менший попит та менша пропозиція житла. Менший попит зумовлюватиметься зниженням доходів та еміграцією населення, а також скороченням іпотеки. У західних регіонах та в Києві попит відновиться швидше за рахунок внутрішнього переміщення. Менша пропозиція житла зумовлюватиметься меншою привабливістю будівельного бізнесу для інвестицій та першочерговим спрямуванням будівельних ресурсів на відновлення житла для постраждалих, що фінансуватиметься державою. Важливим драйвером динаміки цін і далі буде підвищення собівартості будівництва», - кажуть у НБУ.
На відміну від купівлі житла ринок оренди швидше пристосовується до поточних умов: ціни активно реагують на зміну попиту. Попит на оренду, за даними про кількість шукачів на сайті з оренди житла Bird, станом на кінець травня в столиці зменшився приблизно вдвічі порівняно з довоєнним рівнем. Відповідно і ціна оренди в середньому зменшилася майже на 40%. Те, що ціни на оренду та придбання нерухомості рухаються в протилежних напрямах, і те, що досить стале історичне співвідношення між ними почало змінюватися, свідчить про тимчасовість стану обох ринків. Ринок ще має віднайти рівноважну ціну.
Комерційна нерухомість
Ситуація на ринку торговельної нерухомості зараз залежить від безпечності та віддаленості від бойових дій. У західних областях України станом на кінець травня відновило роботу більшість торгових площ, у Львові показник близький до 95%. Після деокупації північних областей почав швидко відновлюватись і Київ – зараз у столиці працює близько 80% торговельних площ. Водночас у регіонах, де ведуться бойові дії, чи близьких до них – ситуація значно гірша через те, що немає попиту, а також через небезпеку та руйнування. За даними Української Ради ТЦ, за три місяці війни в Україні пошкоджено 19 ТЦ, збитки від руйнувань сягають понад 300 млн дол. Серед працюючих об’єктів вакантність помірно зросла через тимчасовий вихід з ринку орендарів-багатонаціональних корпорацій з міркувань безпеки, згортання діяльності представників російського бізнесу та скорочення попиту в сегменті розваг. Ураховуючи ослаблений попит, ринок залишається під владою орендаря. Власники та орендарі змогли домовитися про особливі умови оплати: тепер ритейлери переважно платять лише відсоток від товарообігу без фіксованої ставки, яка раніше була переважно обов’язковою. Надалі заповненість ТЦ визначатиметься темпом повернення населення у міста та його споживчими настроями.
Надзвичайно постраждав ринок офісної нерухомості. Відвідуваність робочих місць впала значно нижче, ніж під час пандемії COVID-19. Орендарі швидко перевели працівників на дистанційну роботу, адже процеси вже були налагоджені. Попри очікування, відвідуваність не збільшилася навіть у великих містах західних областей. Однак там вдалося уникнути такого суттєвого провалу, як в інших регіонах країни. Власники площ за чинними угодами отримують близько третини від звичних доходів. Орендарі найімовірніше відмовлятимуться від площ після завершення дії договорів. На ринку прогнозують тривалу кризу вакантності та відповідно дохідності.
Будівництво
Щодо будівництва слід зазначитити, що станом на кінець травня забудовники відновили роботи менш ніж на половині житлових комплексів України. У Києві та області будівництво поновилося на менш ніж на третині об’єктів, що активно будувалися в переддень війни. Добудовуватимуть зараз переважно ті, чиї об’єкти на фінальній стадії будівництва, та ті, хто має запас коштів. На сьогодні комерційні інвестиції в нове будівництво не здійснюються.